看似沒變，其實(shí)已大變。在黨的十八屆三中全會(huì)全面深化改革若干重大問題的決定中，對于“房價(jià)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點(diǎn)話題雖未置一詞，但有關(guān)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系”，以及 “加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等重大基礎(chǔ)性改革舉措，被專家視為頂層設(shè)計(jì)下的住房政策新路。

　　檢索１９９８年住房制度改革以來的歷屆三中全會(huì)決定，比對自２００３年開始為抑制房地產(chǎn)過熱而采取的各種調(diào)控措施，會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在經(jīng)歷十年來未有之大調(diào)整。

　　房地產(chǎn)稅：并非打壓房價(jià)，但有利減少泡沫

　　在上海、重慶兩地試點(diǎn)兩年多的房產(chǎn)稅真的要來！

　　十八屆三中全會(huì)決定中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的表述，頓成熱議焦點(diǎn)。市場人士、學(xué)者專家紛紛解讀，認(rèn)為這意味著房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將在更大范圍展開，有的甚至對房產(chǎn)稅開征的時(shí)點(diǎn)、稅率、減免額度作出預(yù)測。

　　細(xì)察之，十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的決定，與十六屆三中全會(huì)提出在條件具備時(shí)開征物業(yè)稅相比，指向更為明晰，任務(wù)更加緊迫。

　　房地產(chǎn)稅改革究竟會(huì)帶來什么？

　　從各國案例看，房地產(chǎn)稅作用有三，一為地方政府提供財(cái)政收入來源，二可調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預(yù)期。

　　“房產(chǎn)稅改革是我國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康說，其目的并非單純?yōu)榇驂悍績r(jià)，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿�；蛟S，房產(chǎn)稅難以改變未來伴隨城市化進(jìn)程的房價(jià)上漲趨勢，但一定有對沖房價(jià)上升、減少泡沫的效應(yīng)。

　　聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事務(wù)部全球經(jīng)濟(jì)監(jiān)測中心主任洪平凡認(rèn)為，作為市場經(jīng)濟(jì)國家普遍征收的稅種，房地產(chǎn)稅既能穩(wěn)定地方政府的財(cái)政收入，也能對調(diào)節(jié)貧富差距起到一定作用。這就意味著，稅收工具是房地產(chǎn)政策的重要組成部分，但不是全部。

　　改革視角下的調(diào)控新路：從“調(diào)短期”到“利長遠(yuǎn)”

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于年內(nèi)部分城市高達(dá)３０％的房價(jià)飆漲，政府不再從壓低“需求” 著手，而是調(diào)整思路增加“供給”。

　�。保霸拢玻谷�，在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置”，“總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系�！�

　　曾參與上海市住房制度改革的浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍判斷，梳理全會(huì)前后中央關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)可見，樓市調(diào)控政策已出現(xiàn)三大調(diào)整：堅(jiān)持市場化改革方向；構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系；政府工作重點(diǎn)是做好保障房的建設(shè)和分配，形成各方共同參與的局面。

　　回望中國房地產(chǎn)市場的來路，對這一調(diào)整的認(rèn)識將更為深刻。

　�。保梗福改�，國務(wù)院印發(fā)住房制度改革實(shí)施方案。十年后，１９９８年７月３日，新中國住房制度史上的分水嶺出現(xiàn)：福利分房在制度上壽終正寢，市場化住房消費(fèi)由此啟動(dòng)。

　　在住房分配貨幣化改革、積極財(cái)政政策等一系列政策措施激勵(lì)下，到２００３年，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，樓市投資過熱、投機(jī)需求冒頭，央行開始收緊銀根，從此，樓市開始了“過熱－調(diào)控－飆漲－再調(diào)控”的循環(huán)。

　　此后的歷年調(diào)控，大多突出限銀根、限地根、限交易。其間也曾提出全面治理樓市，增加供應(yīng)端、構(gòu)建多元化體系，但很快又回到調(diào)控房價(jià)上。如何建立真正的長效機(jī)制？

　　業(yè)內(nèi)人士分析，一系列重要講話政策透露出中央的應(yīng)對之策：政府和市場住房供應(yīng)體系并舉，由堵轉(zhuǎn)疏，增加供應(yīng)，逐步化解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題。

　　首先，在供應(yīng)端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給�！凹哟蠊┙o”在未來房地產(chǎn)市場長效機(jī)制中具有重要權(quán)重，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化則是未來土地政策的重要取向。

　　事實(shí)上，國土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值，同比增約３０％。

　　其次，在需求端，“把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式”。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，這意味著推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大試點(diǎn)已是近在眼前。

　　第三，在手段上，調(diào)控回歸市場化方向，同時(shí)實(shí)行兩分法：商品房強(qiáng)化市場化運(yùn)行，保障房需要政府調(diào)控。

　　十八屆三中全會(huì)決定，讓市場在資源配置中起決定性作用，同時(shí)更好發(fā)揮政府的作用。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)等專家認(rèn)為，未來的樓市調(diào)控長效機(jī)制的一個(gè)大方向應(yīng)是逐步淡化行政手段、回歸市場化。

　　住房政策的頂層設(shè)計(jì)

　　“加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”，是深化房地產(chǎn)改革的必然要求。

　　十八屆三中全會(huì)前夕，受邀在中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上授課的清華大學(xué)教授劉洪玉曾指出，有許多房地產(chǎn)調(diào)控政策是為了應(yīng)對市場出現(xiàn)的短期問題，政策隨市場環(huán)境的變化不斷反復(fù)、疊加，未形成科學(xué)、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內(nèi)似乎取得了效果，但長期來看，又引發(fā)許多新問題甚至是更嚴(yán)重的問題。

　　如何破局？亟須頂層設(shè)計(jì)。綜合專家觀點(diǎn)，這一頂層設(shè)計(jì)至少已包含：

　　“一個(gè)目標(biāo)”，即滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。

　　“兩大體系”，即構(gòu)建以政府為主提供基本保障體系和以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　“四種關(guān)系”，即加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

　　“三個(gè)支撐”，是指中國房地產(chǎn)政策的完善還需經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治等體制上的切實(shí)改革相匹配，包括：改革考核體系、完善土地政策、革新財(cái)稅體制等。

　　洪平凡說，與他國不同，中國房地產(chǎn)還涉及諸如戶籍、土地財(cái)政、征地等復(fù)雜因素。這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財(cái)政”，開發(fā)商賺取利潤而政府收取高額的出讓金。高地價(jià)、高利潤下，高房價(jià)在所難免。

　　如何拆解這一利益鏈？根本一點(diǎn)，革新考核體系，“去ＧＤＰ崇拜”。十八屆三中全會(huì)決定，完善發(fā)展成果考核評價(jià)體系，糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長速度評定政績的偏向，更加重視勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、社會(huì)保障、人民健康狀況。同時(shí)，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。

　　與此同時(shí)，還需完善土地制度，革除土地財(cái)政的弊病。正如國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部許正中教授所說，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉(zhuǎn)讓住房的交易稅、個(gè)稅。這既有先前過分考核ＧＤＰ所催生的地方投資沖動(dòng)，又有地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配所導(dǎo)致的“借地生財(cái)”的原因。

　　對此，十八屆三中全會(huì)的決定逐條提出解決之道：一方面，深化財(cái)稅體制改革，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。另一方面，完善土地制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，并與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。這為限制地方對土地收益的攫取提供了制度安排。