舉世矚目的十八屆三中全會已落下帷幕，人民群眾翹首以盼的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制也將伴隨三中全會之后的各項改革政策浮出水面。那么，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將在哪些方面尋求突破？記者專訪了本報專家委員會委員、內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟學家苑德軍。

　　談調(diào)控，不能繞開支撐和推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。苑德軍說：“支撐和推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素有市場需求、政府政策、技術和金融四個因素�！笔袌鲂枨蟀�括剛性需求、改善性需求和投資投機需求，是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)生性因素和基本力量。其余三個因素則屬于市場的外生性因素。在三個外生性因素中，苑德軍認為，金融的推動作用最為重要，是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵因素和主要動力，因為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者之間有著很高的關聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，運營周期長，資金需求量大，杠桿率高。而開發(fā)商自有資金的比例較低，外部融資需求主要來源于金融業(yè)，房地產(chǎn)融資在商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務結(jié)構(gòu)中一直占據(jù)著主要地位。

　　從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求的聯(lián)系看，房地產(chǎn)業(yè)與相關產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟聯(lián)系可分為后向關聯(lián)和前向關聯(lián)。苑德軍解釋說，所謂后向關聯(lián)，指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動作用；所謂前向關聯(lián)，指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)對這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生供給推動作用。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關系，表現(xiàn)為后向關聯(lián)。一些學者的實證分析表明，我國一線城市和主要二線城市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關聯(lián)度，較美、英、日等發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快時期（二十世紀７０至９０年代）的后向關聯(lián)度要高出許多。

　　有關數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)融資在融資總量中的行業(yè)占比最高。苑德軍說，我國的房地產(chǎn)融資方式，可分為房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托計劃、房地產(chǎn)企業(yè)ＩＰＯ和再融資、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資基金（私募）、房地產(chǎn)企業(yè)境外融資等很多種。近年來，在政府對房地產(chǎn)業(yè)實施持續(xù)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)公司通過股市和債市直接融資受到了抑制，而房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托計劃成為主要的融資途徑。２０１２年，房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬億元，同期銀行業(yè)貸款余額６７萬億元，房地產(chǎn)貸款占比達到１８％，到今年６月末，占比上升為１９．９％。從房地產(chǎn)信托融資看，２０１０年至２０１２年三年間，其募集資金占集合信托產(chǎn)品總成立規(guī)模的比例大概在２０％至３５％之間。２０１０年該比例高達５１％，當年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模１９２１億元，同比增長３２８％。受政府房地產(chǎn)調(diào)控和信托公司凈資本不足的影響，２０１２年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模占比開始下降。但截至今年６月末，國內(nèi)房地產(chǎn)信托規(guī)模存量余額仍超過８０００億元。房地產(chǎn)信托已成為信托公司的支柱產(chǎn)品和主要的業(yè)務收入來源。由于房地產(chǎn)投資收益率高，銀行理財產(chǎn)品的資產(chǎn)配置中，也有相當部分是通過對接信托公司信托產(chǎn)品和券商資管產(chǎn)品，間接向房地產(chǎn)公司融資的。金融資源大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，支撐著房地產(chǎn)投資的高增長。在經(jīng)濟減速、投資增長率下降的情況下，今年１月至１０月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍達到６８６９３億元，同比增長１９．２％�！百Y金是維系房地產(chǎn)公司運轉(zhuǎn)的血液，而金融業(yè)則承擔著為房地產(chǎn)業(yè) ‘輸血’的功能。金融業(yè)融資的難易程度，決定了其向房地產(chǎn)業(yè)輸血量的大小，直接制約著房地產(chǎn)公司資金鏈的松緊程度和房價走勢，同時也制約著房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況和整個房地產(chǎn)市場的活躍程度�！痹返萝娬f。

　　高房價已成為危害中國經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定的一顆毒瘤。能否盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，是對新一屆政府管理調(diào)控經(jīng)濟能力和執(zhí)政能力的嚴峻考驗。而要解決房地產(chǎn)市場運行中存在的各種問題，消除房地產(chǎn)市場的亂象，必須采取切實措施，盡快建立由土地、財稅、金融、行政問責等多種調(diào)控手段組合而成的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。在苑德軍看來，這一機制應該在四個方面實現(xiàn)突破：其一，通過有效制度安排，平衡地方政府的事權和財權，使地方政府有穩(wěn)定的收入來源用以提供公共服務，這是消除“土地財政”、增強地方政府穩(wěn)定樓市主動性和積極性的基礎性條件。其二，深化土地制度改革，建立完善的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度，允許農(nóng)村集體土地進入市場流通，建立統(tǒng)一土地市場下的土地定價體系，打破地方政府對土地市場的壟斷。其三，改變以往對房地產(chǎn)調(diào)控問責只說不做的做法，把問責制度真正落到實處，強化對地方政府和國務院相關部門實施房地產(chǎn)調(diào)控的行政約束。其四，強化房地產(chǎn)市場輿論引導，改變對樓市永遠“唱多”的開發(fā)商及其利益代言人控制市場輿論的現(xiàn)狀，正確引導公眾的市場預期。

　　需要指出的是，要建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制，房價和存量調(diào)控是兩個不能回避的問題。苑德軍認為，房價是衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的一個綜合性指標，也是現(xiàn)今房地產(chǎn)市場各種問題的集中體現(xiàn)。促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，必須把高房價降下來，使之回歸到合理區(qū)間。中央強調(diào)加快推進住房保障和供應體系建設，一個重要目的就是穩(wěn)房價。至于存量調(diào)控，是穩(wěn)樓市、降房價的當然之舉和必由之路。他認為，以往對很多改革方案的設計，都著眼于增量改革而不觸動存量。表面上看，這類改革方案不必觸動已經(jīng)固化的利益集團的利益，運作成本低，但由于其未觸及改革必須解決的主要矛盾和深層次問題，很難收到實實在在的改革成效，這也正是從２００９年１２月份開始的房地產(chǎn)調(diào)控效果不彰、房價屢調(diào)屢漲的一個重要原因。

　　自今年２月份以來的新一輪房價上漲，很大程度上緣于供給不足。在苑德軍看來，增加住房供給，一要增加新房上市數(shù)量，二要將存量房釋放出來投放市場。如果房地產(chǎn)調(diào)控只對增量開刀而不觸及存量，僅靠增加新房供給，是難以改善房地產(chǎn)市場供求關系并進而降低房價的。苑德軍認為，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，表明調(diào)控思路與手段發(fā)生了變化，再配合土地改革等其他舉措，房地產(chǎn)市場走向?qū)⑹艿街卮笥绊憽?